빌라 담보대출 잘 받는 비법
빌라 담보대출은 부동산을 담보로 대출을 받는 방식으로, 좋은 조건으로 대출을 받기 위해 서는 몇 가지 주의사항과 팁이 있습니다. 자세히 알아 보겠습니다.
빌라 담보대출을 위한 정확한 “건축물 용도” 확인
- 빌라의 정확한 건축물용도는 다세대주택 또는 연립주택입니다.
- 건축물의 규모에 따라 달라지지만, 대출받는 입장에서 큰 차이는 없습니다.
- 그렇다면 건물물 용도 확인을 위해서는 건축물 대장을 확인해야 합니다.
▶참고 : 건축물 대장 발급 받으시려면 옆 글자를 누르세요 : 정부 24 건출물 대장 등본(초본) 발급
1. 건축물 대장이란?
- 건물의 구조, 용도, 면적, 준공일 등 모든 현황을 기록한 문서입니다.
- 해당 건물의 소유권을 확인할 수 있으며 세금 산정 시 기초자료로 활용됩니다.
- 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 28개 항목으로 건축물의 종류를 구분합니다.
2. 용도 확인하기
- 거래를 할 때 건축물대장 용도 확인은 꼭 필요합니다.
- 예를 들어, 근린생활시설인데 주택으로 사용되는 경우가 있습니다.
- 외관은 주택이지만 용도는 근린생활시설로 구분되지 않기 때문에 서류를 통해 확인할 수 있습니다.
- 주거용으로 사용하고 있어도 용도가 근생일 때 전세자금, 주택담보대출 등이 안 나올 수 있습니다.
- 또한 상업시설로 용도에 따라 인허가 등이 안되는 경우가 많기 때문에 계약 시 주용도 확인이 필수입니다.
3. 공동주택일 경우 호수 확인
- 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라 등 개별 등기가 있는 경우 해당 호실과 면적이 맞는 같은 세대인지 확인해야 합니다.
4. 건축물대장 소유주 확인하기
- 대부분 소유주 확인은 등기사항전부증명서를 보고 하지만 건축물대장에서도 소유자가 기재되어 있습니다.
- 등기부등본상의 소유주와 건축물대장상의 소유주가 일치하는지 확인합니다.
5. 위반건축물 여부 체크
- 위반사항은 용도변경, 증축, 무단확장 등이 많습니다.
- 1층 주차장 부분을 다른 용도로 사용하고 있을 때도 위반으로 표시됩니다.
- 건축물대장의 우측 상단에 노란색으로 표시되며, 위반내용은 좌측 하단 마지막 페이지에 기재됩니다.
6. 신축빌라의 경우 확장한 부분에 주의
- 초기에는 위반사항이 되지 않지만 추후에 위반건축물로 표기될 수 있습니다.
- 입주 시에는 전세대출, 반환보증 등 문제가 없지만 만기 후 퇴실 시 주의가 필요합니다.
매매계약이나 전세계약 시 반드시 건축물대장을 확인하시기 바랍니다
빌라 담보대출 하려면 담보물건의 ‘기준시세’ 확인
부동산 담보물건의 기준시세 확인 방법과 주택담보대출에 관한 정보를 자세히 설명해드리겠습니다.
1. KB시세란?
KB시세는 주택담보대출의 기준이 되는 중요한 지표입니다. 이 시세는 KB부동산에서 아파트의 실거래가 중 하위평균가와 상위평균가의 평균을 해당 아파트의 시세로 측정합니다. 다른 부동산 시세 확인 사이트도 있지만, KB시세는 가장 객관적이면서 공신력 있는 정보로 여겨집니다.
– KB시세 확인 방법
KB부동산은 웹 브라우저와 모바일 앱을 통해 KB시세를 확인할 수 있습니다. 큰 화면으로 지도를 보며 아파트 시세를 확인하고 싶다면이 링크를 통해 웹으로 접속하시면 됩니다. 또한, 간편하게 우리 집 시세 변동만 살짝 보고 싶다면 구글 앱스토어에서 ‘KB부동산’ 앱을 다운로드하여 활용하실 수 있습니다.
- 웹으로 확인: KB부동산 웹사이트에 접속한 후 지역과 아파트를 선택하면 지도상에 KB시세를 나타내줍니다.
- 앱으로 확인: KB부동산 앱을 통해 아파트 정보와 함께 시세를 확인할 수 있습니다. 세대수, 준공일, 아파트 면적, 매매/전세/월세 매물, KB시세 등의 정보가 제공됩니다.
예를 들어, 김포시 운양동에 위치한 반도유보라 2차 25평 아파트의 KB시세는 5억 7,500만원 수준으로 형성되었던 적이 있습니다. 지금 현재가는 다시 확인해보시기 바랍니다
2. 주택담보대출과 KB시세 연관
주택담보대출을 받을 때 KB시세는 중요한 역할을 합니다.
대출을 받아 아파트를 매수하는 경우, 주택 담보대출이 얼마만큼 나오는지를 알아야 자금 계획을 세우고 대출을 준비할 수 있습니다.
주택담보대출 가능금액은 LTV(대출금액 대비 담보가치 비율)에 따라 계산됩니다. KB시세는 담보가치로 사용되며, 대출을 최대한 많이 받아야 하는 경우에도 KB시세를 간과해서는 안됩니다.
3. KB시세 업데이트 방법
KB부동산은 주기적으로 아파트 단지별로 실거래 이력을 조회하여 시세를 업데이트합니다.
그러나 만약 우리집 아파트의 신고가를 갱신했다면, KB시세에 최대한 빨리 반영 시키고 싶을 겁니다.
KB부동산 앱에서 ‘시세의견 등록’ 기능을 사용하여 새로 갱신된 신고가액을 입력하면, KB시세가 업데이트되어 아파트의 가치를 정확하게 반영할 수 있습니다.
이렇게 KB시세를 활용하여 주택담보대출과 자산 가치를 효과적으로 관리하세요!
그리고 대출규제 사항을 확인하셔야 합니다
- 정부의 대출규제 사항인 LTV(Loan-to-Value)를 적용합니다.
- 비규제지역에서는 최대 70%까지 대출 가능합니다.
* 2024년 부동산 규제 총 정리
1. 규제지역의 의미
정부는 부동산 시장 과열을 방지하기 위해 지역별로투기지역,투기과열지역,조정지역을 지정하여 금융, 세제 등에 관한 사항을 규제하고 있습니다. 이를 포괄하는 개념이 바로규제지역입니다.
2. 규제지역의 종류
- 조정지역: 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률 등을 고려하여 주택 분양이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역입니다.
- 투기과열지구: 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 주택 가격 안정을 위해 필요하다고 인정되어 지정된 지역입니다.
- 투기지역: 전국의 부동산 가격 동향 및 해당 지역 특성을 감안하여 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정된 지역입니다.
3. 규제지역 현황 (23.11.20일 기준)
- 투기지역: 강남구, 서초구, 송파구 및 용산구
- 비규제지역: 위 규제지역을 제외한 서울, 수도권, 지방 등 모든 지역
4. 규제지역 적용시기
- 23년 1월 5일부터 23년 11월 20일 현재까지 적용 중입니다.
5. 규제지역 지정의 효과
- 규제지역으로 지정되면 금융, 세금제도, 전매제한, 청약, 정비사업 등에 다양한 규제를 받게 됩니다.
- 규제지역 해제로 인해 매물이 나오지 않았던 단지들이 부동산 시장에 나오게 됩니다.
6. 규제지역 해제의 효과
- 전매제한 대폭 축소: 전매제한 기간이 완화되어 매물이 더 많이 나오게 됩니다.
- 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지: 실거주 의무가 사라지면서 매물이 더 활성화될 것입니다.
- 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지: 중도금 대출이 더 유연해지고 매매 활성화를 도울 것입니다.
이상이 2024년 부동산 규제에 대한 요약입니다.
빌라 담보대출 때도 대출자의 소득과 부채 고려합니다.
- 소득 대비 7~9배 정도의 대출한도가 산정됩니다.
- 부채가 있는 경우 해당 부채의 연간 상환액에 따라 대출한도가 조정됩니다.
- DSR (Debt Service Ratio)도입:
- 개인별 총부채원리금상환비율 (DSR)은 대출자의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표입니다.
- 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영합니다.
- 2023년 7월부터는 DSR 규제가 전면 시행되었습니다.
- 90% 이상의 대출자는 DSR 도입에 따른 변화를 느끼지 못할 것이라고 합니다. 다만, 과도하게 대출을 받아 부동산 등을 투자하는 데 썼던 투기 수요는 크게 영향을 받을 것으로 예상됩니다.
2. 대출한도 산정 방식:
- 소득 대비 7~9배 정도의 대출한도가 산정됩니다.
- 부채가 있는 경우 해당 부채의 연간 상환액에 따라 대출한도가 조정됩니다.
- 예를 들어, 연 소득 8천만원, 주택가격 9억원, 대출 만기 30년의 사례를 가정하면, 실수요자의 주택담보대출 한도는 규제지역이냐, 비규제지역이냐에 따라 3억6천만원∼6억3천만원이며, 개인별 DSR에 따른 한도는 6억7천500만원입니다.
3. 고액 신용대출 분할상환 의무화:
- 대출자가 해당 연도에 빚 갚는 데 쓸 돈을 소득의 일정 부분으로 제한하므로, 고액 신용대출을 받으려면 여러 해에 걸쳐서 분할 상환하는 수밖에 없습니다.
- 신용대출 DSR 산정 만기를 10년에서 7년, 5년으로 하향 조정하면 신용대출 한도는 달라집니다.
4. 청년의 미래소득 반영:
- 연령이 낮을수록, 대출만기가 길수록 대출한도 증가폭이 커질 것으로 예상됩니다.
담보 대출을 위한 필요서류와 주요 은행 별 상품은?
1. 필요서류
서류로는 등기필증, 전입세대확인서, 소득증빙서류 등이 필요하며, 대출신청은 온라인을 통해 신청할 수 있습니다.
빌라 담보대출을 고려하실 때, 은행의 상담을 받아 정확한 금리와 대출 한도 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 미리 필요한 서류를 준비하시고 은행에 방문하시면 상세한 상담을 받으실 수 있습니다.
2. 주요 은행별 대출 상품(2024년 4월 기준)
1)주택 담보대출 금리:
- 보통 주택 가격이9억원 이하이고, 부부 합산 연소득이1억 5천만원 이하인 경우 최대5억원까지 대출받을 수 있습니다.
- 금리는1.6%에서 3.3%범위 내에서 책정됩니다.
- 대출 기간은20년에서 30년까지 선택할 수 있습니다.
2) 은행별 주택 담보대출 금리 비교:
- 상위 20개 담보대출 상품의최저금리 평균은 4.21%입니다. (전월대비 0.02%p 인하)
- 삼성화재의 삼성아파트 상품이 최저금리 3.55%로 1위입니다.이 상품은 세 달 연속으로 1위를 유지하고 있습니다.
3) 전세자금대출:
- 상위 20개 전세자금 대출 상품의 최저금리 평균은 3.76% 입니다. (전월대비 0.24%p 인하)
- 하나은행의 원큐 다둥이 전세론 상품이 최저금리 3.31%로 1위 유지
3. 주요 주택 담보 대출 상품명
- KB 주택담보대출:
- 대출 조건: 빌라를 담보로 대출을 신청해야 합니다.
- 대출 한도: 빌라의 가격(KB 시세)과 소득금액, 빌라가 있는 지역 등에 따라 대출 가능 금액이 산정됩니다.
- 대출 기간: 일시상환은 최저 1년 이상부터 최장 5년 이내입니다. 분할상환은 최저 1년에서 최장 50년 이내이며, 대출 기간 40년 초과는 만 34세 이하만 대출이 가능합니다. 혼합상환은 최저 1년 이상, 최대 20년 이내입니다.
2. 신한 주택대출:
- 대출 조건: 빌라를 담보로 제공해야 합니다.
- 대출 한도: 빌라의 소재지역, 대출 기간 등에 따라 차등 적용을 하며, 최대 70% 이내로 가능합니다.
- 대출 기간: 고정금리 대출은 3년 이하, 변동금리 대출은 1년 이상 최장 50년입니다.
3. 우리WON 주택대출:
- 대출 조건: 3개월 이상 근무 중인 근로 소득자.
- 대출 한도: 담보 가격 내에서 최대 5억 원.
- 대출 기간: 최소 10년 이상, 최대 40년까지 연단위 선택.
- 상환 방법: 분할상환.
이상과 같이 빌라 담보대출 잘 받는 비법에 대해 설명 드렸습니다, 좋은 조건으로 대출을 받기 위해서는, 많은 검색과 그리고 직접 움직이는 발품이 필요합니다.
우리의 소중한 재산인 빌라를 통해 대출을 받더라도, 돈을 조금이라 더 받고, 이자는 최대한 덜 내도록 하는 것이 경제적인 삶의 지혜입니다.
힘드시더라도 한번 이라도 더 알아보시고, 판단하시어 빌라 담보대출을 실행하시기 바랍니다!
